2024 लेखक: Roger Fisher | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 07:22
यह मेरे दोस्त एरिक मूर्मन की दूसरी किस्त है, जिसे मैं एक रियल एस्टेट निवेश प्रतिभा मानता हूं। अपनी पहली पोस्ट जांचना सुनिश्चित करें " मैं रियल एस्टेट में $ 250,000 सालाना निवेश कैसे करता हूं ", यदि आप इसे चूक गए हैं। इसके अलावा, यदि आप रियल एस्टेट निवेश के बारे में और जानना चाहते हैं, तो नीचे दिए गए हमारे निशुल्क न्यूज़लेटर की सदस्यता लें।
यह कोई आश्चर्य नहीं है; रियल एस्टेट बाजार में अभी भी बहुत से फौजदारी हैं।
यह भी आश्चर्य की बात नहीं है कि इन घरों को भारी छूट पर खरीदा जा सकता है।
वास्तव में, मेरी राय में, फौजदारी, रियल एस्टेट निवेश में सबसे बढ़िया चीज है।
बाजार उनसे भरा है, और बैंक हजारों लोगों को पकड़ रहे हैं, ताकि बाजार में बाढ़ न हो। जैसा कि आप में से ज्यादातर जानते हैं, बैंक रियल एस्टेट के कारोबार में नहीं हैं। वे पैसे देने के कारोबार में हैं।
जब बैंक को फौजदारी मिलती है, तो यह बैंक की किताबों पर एक जहरीली संपत्ति है। अब, इतिहास में किसी भी अन्य समय से अधिक, बैंक डॉलर पर पेनी के लिए इन विषाक्त संपत्तियों को डंप कर रहे हैं।
अपने दिन की नौकरी छोड़ने से पहले और तय करें कि आप समृद्ध खरीदारी और फौजदारी बेचने जा रहे हैं, इसे जानें:
फोरक्लोज़र शब्द का अर्थ कई अलग-अलग चीजें हैं और इसमें कई अलग-अलग चरण हैं। फोरक्लोज़र का एक चरण किस आधार पर होगा, इस पर निर्भर करता है कि आप कितने जोखिम उठाएंगे। आइए फोरक्लोज़र के विभिन्न चरणों और प्रत्येक चरण में खरीदने के लिए सकारात्मक और नकारात्मक देखें।
आगे पढ़ने से पहले, समझें कि प्रत्येक राज्य फौजदारी को अलग-अलग संभालता है। नीचे दी गई समय-सारिणी और उदाहरण आपके लिए रहने के लिए मानक नहीं होंगे।
पूर्व फौजदारी
फौजदारी प्रक्रिया का पहला चरण प्री-फौजदारी के रूप में जाना जाता है। इसका मतलब है कि बंधक का मालिक है जो व्यक्ति अपने भुगतान पर पीछे है। बैंक के आधार पर, भुगतान 3-12 महीने के बीच हो सकता है। हां, कुछ बैंक 12 महीने के लिए प्री-फोरक्लोज़र अवधि शुरू नहीं करते हैं!
इस स्तर पर, मालिक अभी भी घर में रह रहा है। ब्याज और जुर्माना उनके ऋण पर अर्जित कर रहे हैं, लेकिन वास्तव में एकमात्र चीज जो वास्तव में हो रही है, उनका क्रेडिट स्कोर नीचे जा रहा है (तेजी से) और उन्हें बैंक से मेल में बहुत सारे पत्र मिल रहे हैं। बैंक ने अभी तक पूर्ण उड़ा फौजदारी जाने का फैसला नहीं किया है, क्योंकि वे घर के मालिक के साथ कुछ काम करने का प्रयास कर रहे हैं और खुद को फौजदारी प्रक्रिया की बहुत अधिक लागत बचाते हैं।
फौजदारी प्रक्रिया के इस चरण में खरीदने के लिए सकारात्मक है आप स्पष्ट रूप से एक प्रेरित विक्रेता है। उनकी स्थिति के आधार पर, वे फौजदारी से बचने के लिए अपने घर को बहुत सस्ते बेचने के इच्छुक हो सकते हैं और अपने क्रेडिट के बारे में क्या बचा सकते हैं।
नकारात्मक यह है कि उनके घर में बहुत अधिक इक्विटी नहीं हो सकती है, और इसलिए उनकी प्रेरणा एक कारक नहीं हो सकती है। यह एक निवेशक को घर खरीदने के लिए कोई अच्छा नहीं करता है जब विक्रेता उस पर बकाया है (या इस बाजार में कई संपत्तियों के मामले में, घर विक्रेता के बकाया के लायक नहीं है)।
डी आप प्रेरणा की तलाश करते हैं लेकिन आप इक्विटी पर खरीद करते हैं।
निवेश रणनीति में बहुत गहराई से, पता है कि कुछ मामलों में अपराधी भुगतान करना और रचनात्मक वित्तपोषण के साथ घर खरीदना फायदेमंद हो सकता है। हम इस पोस्ट में इस पर चर्चा नहीं करेंगे, लेकिन जानते हैं कि यह एक व्यवहार्य विकल्प है और हम भविष्य की पोस्ट में चर्चा करेंगे।
लघु बिक्री
फौजदारी प्रक्रिया में अगला चरण तब होता है जब आप शॉर्ट सेल पर घर खरीद सकते हैं। एक छोटी बिक्री तब होती है जब बैंक संपत्ति पर बकाया राशि के मुकाबले घर के लिए कम लेना चाहता है। जब कोई घर पूर्व-फौजदारी स्थिति से जाता है तो बैंक उस पर छोटी बिक्री करने के इच्छुक होने के लिए कोई निर्धारित समय अवधि नहीं है।
जब बैंक ने फैसला किया है कि यह एक छोटी बिक्री लेगा, तो यह मूल रूप से निष्कर्ष पर आ गया है कि वर्तमान घर मालिक अपने बैक भुगतान करने और बंधक के साथ जारी रखने में सक्षम नहीं होगा। एक छोटी सी बिक्री स्वीकार करने का एकमात्र कारण अपराधी बंधक पर फौजदारी के लिए लंबी प्रक्रिया और उच्च लागत से गुजरना है।
फौजदारी के इस चरण में खरीदने के लिए कुछ सकारात्मक और नकारात्मक हैं। कुछ निवेशक इस चरण में खरीदना पसंद करते हैं, लेकिन जैसा कि आप देखेंगे कि यह बहुत काम है, बहुत अधिक समय लेता है और शायद ही कभी एक सौदा उत्पन्न करता है।
एक छोटी बिक्री के रूप में एक घर खरीदने के सकारात्मक यह है, आप बहुत भारी छूट प्राप्त कर सकते हैं …। यह इसके बारे में है!
नकारात्मक निम्नलिखित हैं: मौजूदा मकान मालिक को लघु बिक्री के लिए आवेदन करना पड़ता है, जो बहुत सारी वित्तीय जानकारी भेजता है, मूल रूप से बैंक को विश्वास दिलाता है कि वे अब अपने बंधक का भुगतान करने की स्थिति में नहीं हैं।
यह हमेशा के लिए लेता है!
एक बार घर को लघु बिक्री के लिए अनुमोदित कर दिया गया है, तो वर्तमान मालिक को आपकी कीमत से सहमत होना चाहिए और फिर इसे अनुमोदन के लिए बैंक को भेजना चाहिए। यह प्रक्रिया हमेशा के लिए लेती है (कई महीने)। एक छोटी सी बिक्री आसानी से 6-9 महीने लग सकती है, और मैंने उन मामलों को देखा है जिनमें एक वर्ष से अधिक समय लगा।
छोटी बिक्री की डरावनी वास्तविकता यहां दी गई है , यह बहुत अंत हो सकता है और आपको लगता है कि आप जिस सौदे पर महीनों से काम कर रहे हैं वह बीओओएम से गुजर रहा है, बैंक इसे अस्वीकार कर देता है। लघु बिक्री में पैसा बनाना है, लेकिन यह निश्चित रूप से आपके निवेश व्यवसाय को आधार देने का एक तरीका नहीं है।
नीलामी में जा रहे हैं
इस स्तर पर, बैंक फौजदारी प्रक्रिया की वैधताओं से गुजर चुका है और घर नीलामी के लिए जा रहा है। बैंक संपत्ति पर बकाया राशि कम से कम बोली लगाने के लिए एक प्रतिनिधि भेजेगा, और जो भी उपरोक्त भुगतान करने के इच्छुक है वह घर खरीद सकता है।
इसका सकारात्मक अर्थ यह है कि यदि घर में इक्विटी का एक टन है, तो आपके पास अच्छा सौदा करने का शॉट हो सकता है। यहां नकारात्मक हैं। इस चरण में व्यक्ति अक्सर घर में भी हो सकता है! यहां तक कि यदि आप इसे खरीदते हैं, तो वे इसे छोड़कर इसे मिटा सकते हैं। इसलिए, आपके पास गणना करने का कोई तरीका नहीं है कि घर पर आपकी मरम्मत क्या होगी।
इसके अलावा, इस चरण में, बैंक संपत्ति से सभी ग्रहों को जरूरी नहीं हटाता है। आप घर खरीद सकते हैं और पता लगा सकते हैं कि एक मैकेनिक्स ग्रहणाधिकार है, शहर से एक ग्रहणाधिकार या कई अन्य देनदार जिन्हें आपने अब विरासत में मिला है।
इसके अलावा, नीलामी बिक्री के बाद, प्रत्येक राज्य में पिछले घर के मालिक के लिए बंधक और सभी फीस पकड़ने के लिए रिडेम्प्शन की अवधि होती है।
अनुमोदित, यह बहुत ही असंभव है, लेकिन यह विचार करने के लिए कुछ है। इसके अलावा, न्यायालय के कदमों पर, खरीदार को शेष राशि के साथ आने के लिए एक बहुत ही छोटी खिड़की के साथ जमा के रूप में बड़ी राशि डालना पड़ता है।
यदि आप नकदी खरीदार नहीं हैं, तो आपको इन गुणों को खरीदने में बहुत मुश्किल समय लगेगा। एक बार फिर, न्यायालय नीलामी में घरों को खरीदकर पैसा बनाना है, लेकिन यह बहुत खतरनाक है, और ऐसी कई चीजें हैं जिन्हें आप संपत्ति खरीदने के बाद खोज सकते हैं जो सौदा के वित्तीय दृष्टिकोण को पूरी तरह बदल देता है।
यदि "क्रेता सावधान" वाक्यांश हमेशा उपयुक्त था, तो यह न्यायालय के चरणों में खरीदते समय होता है!
REO … स्पीडवेगन? काफी नहीं
फौजदारी प्रक्रिया का अंतिम चरण मेरा पसंदीदा है। यह वह बिंदु है जहां घर "आरईओ" बन जाता है। एक बार न्यायालय के कदमों पर नीलामी होती है और कोई भी बैंक बोली से ज्यादा बोलता नहीं है, संपत्ति बैंक वापस जाती है और आरईओ या " रियल एस्टेट स्वामित्व में " संपत्ति।
इस बिंदु पर, बैंक इस विषाक्त संपत्ति से काफी समय से निपट रहा है, जिसमें कोई पैसा नहीं आ रहा है और केवल पैसा निकल रहा है! आपको समझने के लिए बैंकों की लागतों को समझना चाहिए, वे इन गुणों को बेचने के लिए बेहद प्रेरित क्यों हैं।
जैसा कि पहले बताया गया था, बैंक ने अपनी पुस्तकों पर लंबे समय तक इस गैर-निष्पादित संपत्ति को पास किया है। उन्होंने वकील की फीस, संपत्ति संरक्षण, बीमा इत्यादि पर पैसा खर्च किया है। अधिकांश बड़े बैंकों में इन हजारों गैर-निष्पादित संपत्तियां हैं और उन्हें किताबों को बुरी तरह से दूर करने की आवश्यकता है।
इस चरण में खरीदने के लिए सकारात्मक हैं। सबसे पहले, संपत्ति एक आरईओ है, जब बैंक संपत्ति बेचता है, तो उन्हें एक साफ शीर्षक देने और सभी दायित्वों को हटाने की आवश्यकता होती है। इसलिए, घर खरीदने के बाद आपको कोई आश्चर्य नहीं होगा।
इसके अलावा, इस बिंदु पर घर में कोई भी नहीं रह जाएगा। बैंक ने देखा है कि पिछले मालिकों ने संपत्ति को खाली कर दिया है, उनके ऋण को रिडीम करने का कोई मौका नहीं है। इस चरण में खरीदने के नकारात्मक हैं, पिछले मालिक अक्सर घर को खराब स्थिति में छोड़ देते हैं। इस पर निर्भर करते हुए कि आप इसे कैसे देखते हैं, यह नकारात्मक नहीं हो सकता है। संपत्ति की खराब स्थिति, बेहतर छूट है। जब आप मरम्मत का अनुमान लगाने में अच्छा हो जाते हैं, तो यह केवल एक कारक है जो आपके प्रस्ताव में जाएगा।
यह आपको आश्चर्यचकित कर सकता है, लेकिन निवेशकों के रूप में, जब चेक प्राप्त करने की बात आती है तो घर बहुत कम मायने रखता है।
मैं यह नहीं कह रहा हूं कि निवेश की स्थिति तय करने का फैसला करते समय संपत्ति की स्थिति में कोई भूमिका नहीं निभाती है, लेकिन घर की स्थिति मुख्य कारक नहीं है।
मेरा मुद्दा यह है कि, उन घरों से दूर मत घूमें जो बिल्ली की चोटी की तरह गंध करते हैं या खराब आकार में हैं, वहां पैसे हैं! बाजार में मौजूदा घरों में से कई अपनी स्थिति के कारण बैंक के माध्यम से वित्त पोषित नहीं होंगे। यह केवल आपके लिए निवेशक है, निवेशक!
इस लेखन के अनुसार, फैनी मै, फ्रेडी मैड और एफएचए (फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन) अकेले लगभग 250,000 आरईओ घरों में हैं। एक निवेशक के रूप में, फौजदारी बाजार निश्चित रूप से कुछ है जो आपको भी ध्यान देना चाहिए।
हालांकि फौजदारी के विभिन्न चरणों में हैं और प्रत्येक चरण में जोखिम की एक अलग राशि होती है, प्रत्येक चरण भी धन की एक बड़ी राशि बनाने का मौका देता है। रियल एस्टेट में पैसा बनाने की कोशिश करते समय ध्यान केंद्रित करने के कई रास्ते हैं, इस बाजार में कुछ बैंक परेशान आरईओ के बाहर इक्विटी का उपयोग करने की शक्ति के करीब आते हैं।
अपनी शिक्षा पर ध्यान केंद्रित करें और फौजदारी प्रक्रिया सीखें, और फिर कुछ पैसे कमाएं!
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