एक हालिया उद्यमी सम्मेलन में मुझे अतिथि पैनल में बैठने के लिए आमंत्रित किया गया था, हमारे पैनल को बंधक भुगतान के संबंध में एक युवा महिला कॉलेज के छात्र द्वारा वास्तव में एक अच्छा सवाल पूछा गया था। प्रश्न की प्रकृति यह थी:

मेरे माता-पिता ने हमेशा मुझे सलाह दी थी कि मेरे वेतन के प्रतिशत के आधार पर कितना घर भुगतान कर सकता है। लेकिन मुझे पता है कि 2008 से वित्तीय संकट के बाद से मेरे माता-पिता के समय और इससे भी ज्यादा के नियम नियम बदल गए हैं। अनुमानित प्रतिशत क्या है जो किसी के बंधक भुगतान के लिए उनकी सकल आय बनाम सलाह दी जाती है?

वाह! क्या एक अच्छा सवाल है। मेरा प्रारंभिक विचार जब मैंने पहली बार यह सवाल सुना था, "अगर अधिक लोग इस तरह के प्रश्न पूछेंगे तो आर्थिक रूप से कितना बेहतर होगा?"

उत्तर है: बहुत, बहुत बेहतर.

किताबों पर जा रहे हैं

सटीक अनुपात को याद रखने में सक्षम नहीं होने के कारण, पहली जगह जिसे मैं जांचना जानता था वह मेरी सीएफपी® अध्ययन सामग्री थी। इस तरह की स्थितियों के लिए अभी भी मेरे बुकशेल्फ़ पर, मैंने अपना जवाब खोजने के लिए "कैश फ्लो एंड डेट मैनेजमेंट" पर अध्याय का नेतृत्व किया। मेरी अध्ययन मार्गदर्शिका में, यह सबसे अधिक इस्तेमाल किए जाने वाले ऋण प्रबंधन अनुपात को संदर्भित करता है "उपभोक्ता ऋण अनुपात"। यह मासिक उपभोक्ता ऋण भुगतान का मासिक मासिक (या कर के बाद) आय का अनुपात है। इस मामले में, उपभोक्ता ऋण आपके घर के भुगतान के अलावा अन्य सभी चीज़ों को संदर्भित करता है।

कृपया ध्यान दें: वित्तीय नियोजन दुनिया में अंगूठे का एक सामान्य नियम यह है कि यह अनुपात 20% से अधिक नहीं होना चाहिए।

उपभोक्ता ऋण अनुपात के अतिरिक्त, एक और अनुपात का उपयोग यह निर्धारित करने के लिए किया जा सकता है कि घर कितना वित्तीय स्थिर है। इस अनुपात में आपके कुल ऋण का प्रतिशत, आपके आवास ऋण सहित, आपके सभी ऋण शामिल हैं। यहां प्रतिशत हैं कि इन अनुपातों से अधिक नहीं होना चाहिए:

  • आवास लागत के लिए सकल मासिक आय का 28%, जैसे किराए या किसी व्यक्ति के मासिक बंधक भुगतान, जिसमें बंधक, संपत्ति कर, और गृहस्वामी बीमा प्रीमियम (पीआईटीआई) पर मूलधन और ब्याज भुगतान शामिल है।
  • लागत और उपभोक्ता ऋण सहित कुल ऋण के लिए कुल आय का 36%।

एक अनुस्मारक के रूप में, आपको इन प्रतिशतों से अधिक नहीं होना चाहिए।

उपभोक्ता ऋण अनुपात उदाहरण (यह सीएफपी® परीक्षा से नमूना परीक्षण प्रश्न है):

जॉन इंजीनियर के रूप में सालाना $ 80,000 बनाता है। वह वर्तमान में अपनी कंपनी की 401k योजना में 10% की बचत कर रहा है। वह मामूली घर में रहता है जहां उसका मासिक बंधक भुगतान 1,500 डॉलर है और इसमें कर और बीमा शामिल है। इसके आधार पर, आवास की लागत के लिए समर्पित जॉन की आय का अनुपात क्या है?

याद रखें, अनुपात में "सकल आय" शामिल है, इसलिए तथ्य यह है कि वह अपने 401k में $ 8,000 का उल्लंघन कर रहा है, वह अप्रासंगिक है। अपने मामले में, आवास लागत अनुपात 22.5% ($ 1,500 $ 6,666- उसकी मासिक आय से विभाजित) है।

ठीक है, अब हमारे पास यह समझने का अच्छा विचार था कि वित्तीय योजनाकार क्या सोचते हैं कि आपकी सकल आय पर आपके बंधक भुगतान का उचित प्रतिशत है, मैंने सोचा कि यह एक अलग परिप्रेक्ष्य से राय प्राप्त करने के लिए साफ होगा।

बैंकर से संपर्क करें

मैंने अपने बैंकर से संपर्क किया जो कि हमारे पहले घर के निर्माण के लिए आवश्यक वित्तपोषण चरणों के लिए तैयार होने में मदद करने में महत्वपूर्ण था। पीपुल्स नेशनल बैंक के साथ जॉन स्ट्रेउटर बंधक उद्योग में 25 से अधिक वर्षों से रहा है, इसलिए मुझे पता था कि वह इस बात पर कुछ प्रकाश डाल सकता है कि उद्योग वर्षों से कैसे विकसित हुआ है।

यहां शुरू होने से पहले उद्योग में कुछ सामान्य शब्द और उनकी परिभाषाएं हैं:

  • पीआईटीआई - प्रिंसिपल / ब्याज / कर / बीमा
  • पीटीआई - आय का भुगतान
  • मोटी - कर और बीमा सहित मासिक दायित्व (आर.एक्सएक्स और मकान मालिक बीमा)
  • डीटीआई - आय के लिए ऋण
  • पीआईटीआई अनुपात और पीटीआई अनुपात समान हैं और इसे "फ्रंट एंड अनुपात" के रूप में भी जाना जाता है।

मोटी अनुपात और डीटीआई अनुपात समान हैं और अक्सर "बैक-एंड अनुपात" के रूप में जाना जाता है। वे अदलाबदल करने योग्य हैं, यह केवल इस बात पर निर्भर करता है कि आप किस भाषा के उपयोग के लिए बात कर रहे हैं। जिनके साथ आप बात करते हैं, वे या तो पीटीआई और मोटी, या पीटीआई और डीटीआई एक साथ, या फ्रंट एंड एंड बैक-एंड का एक साथ उपयोग करते हैं क्योंकि वे इन अनुपातों पर चर्चा करते हैं, बहुत ही कम से कम उन तीन समूहों में से किसी एक में उनका उपयोग नहीं करेंगे।

कीचड़ की तरह साफ़? अच्छा 🙂 हमारी चर्चा के लिए, मैं पीटीआई (आय का भुगतान) और डीटीआई (आय से ऋण) का उपयोग करूँगा।

बंधक अनुपात का विकास

मुझे यकीन है कि अनुपात बहुत कम संख्या के साथ शुरू हुआ है, लेकिन संदर्भ बिंदु के रूप में मैं 1 9 85 से बंधक व्यवसाय में रहा हूं और यही वह जगह है जहां मेरी चर्चा शुरू होगी।

25yrs पहले बंधक ऋण के लिए अंडरराइटिंग करते समय, हमारे द्वारा उपयोग किए जाने वाले अनुपात 25% पीटीआई (आय का भुगतान) और 35% डीटीआई (आय से ऋण) थे। ऋण अधिकारी द्वारा ऋण को मैन्युअल रूप से अंडरराइट किया गया था और आम तौर पर दो ऋण अधिकारियों या ऋण समिति के संयोजन द्वारा अनुमोदित किया गया था। अनुपात को शायद ही कभी पार करने की इजाजत दी गई थी, लेकिन अपवाद बनाने के लिए सिस्टम मौजूद थे। 80 के उत्तरार्ध / 90 के दशक के उत्तरार्ध में कहीं भी पारंपरिक ऋण के लिए 28% पीटीआई और 36% डीटीआई का विस्तार हुआ और गोविट ऋण (एफएचए, वीए, यूएसडीए-आरडी) 2 9% पीटीआई और 41% डीटीआई (गोविट ऋण उपयोग नहीं पीआईटीआई - मोटी लिंगो)। आधिकारिक तौर पर, मैन्युअल रूप से अंडर लिखित ऋण के लिए, अनुपात के उन दो सेट (28/36 और 2 9/41) अभी भी मौजूद हैं।

90 का विस्फोट

विस्फोट शुरुआती 9 0 के दशक से शुरू हुआ जब एफआईसीओ स्कोर उद्योग में प्रचलित हो गए और तीन प्रमुख राष्ट्रीय क्रेडिट ब्यूरो (अक्सर भंडार कहा जाता है) विकसित हुए, इससे पहले, एक बैंक एक स्थानीय क्रेडिट सेवा एजेंसी से आवासीय बंधक क्रेडिट रिपोर्ट (आरएमसीआर) का अनुरोध करेगा ।

एक स्थानीय क्रेडिट सेवा एजेंसी आमतौर पर राष्ट्रीय भंडारों में से एक में बंधी जाएगी। उदाहरण के तौर पर, कई सालों तक हमारे पास माउंट वर्नॉन में स्थित एक स्थानीय एजेंसी थी जो ट्रांसयूनीयन के सेंट लुइस शाखा कार्यालय में बंधी थी। दक्षिणी इलिनोइस के अधिकांश उधारदाताओं ने इस सेवा का उपयोग किया, इसलिए हमारे क्षेत्र में लगभग सभी ट्रांस यूनियन रिपोर्ट का इस्तेमाल करते थे।

चूंकि कंप्यूटर की उम्र बढ़ी और एफआईसीओ स्कोर की शुरुआत हुई, सभी छोटी क्षेत्रीय क्रेडिट सेवा एजेंसियां ​​बंद हो गईं क्योंकि बैंकों को कंप्यूटर रिपॉजिटरीज (ट्रांसयूनीयन, इक्विफैक्स, और एक्सपीरियन) में से एक से कंप्यूटर डाउनलोड के माध्यम से क्रेडिट जानकारी प्राप्त हो सकती है।

बहुत ही कम क्रम में, रिपॉजिटरीज़ ने "त्रि-विलय" रिपोर्ट की पेशकश शुरू की जिसका अर्थ है कि उन्होंने अपने कंप्यूटर को जोड़ा और ग्राहक की जानकारी विलय कर दी और इसे एक संक्षिप्त रिपोर्ट में रिपोर्ट की, बल्कि 3 अलग-अलग रिपोर्ट। तो 90 के दशक के मध्य तक, द्वितीयक बाजार अंडरराइटिंग ने उधारकर्ता के क्रेडिट इतिहास की पूरी तस्वीर रखने के लिए "त्रि-विलय" रिपोर्ट की आवश्यकता शुरू कर दी।

फ्रेडी और फैनी को मत भूलना

यह सब 90 के दशक के उत्तरार्ध में होता है जब फ्रेडी मैक और फैनी मै ने "ऑटोमेटेड अंडरराइटिंग सिस्टम" या एयूएस नामक अंडरराइटिंग के लिए कंप्यूटर मॉडल विकसित किए। फ्रेडी मैक ने कहा कि "लोन प्रॉस्पेक्टर" (एलपी) और फैनी मै ने डेस्कटॉप अंडरराइटर (डीयू) कहा है।

ये सिस्टम क्रेडिट स्कोर, क्रेडिट इतिहास, बकाया क्रेडिट की राशि, क्रेडिट कार्ड की सीमा बनाम क्रेडिट कार्ड शेष, ऋण अनुपात, पीटीआई अनुपात और डीटीआई अनुपात के आधार पर ग्राहकों को स्कोर करने में सक्षम थे।

आज तक, क्रेडिट स्कोर और एयूएस दोनों के लिए सटीक स्कोरिंग मॉडल स्वामित्व वाले रहस्य हैं और उधारदाताओं के रूप में, हम केवल अनुमान लगा सकते हैं कि इन मॉडलों में से कुछ बड़े कारक क्या हैं। हमें बताया जाता है कि मॉडल में कई कारक हैं, लेकिन मैंने जो कहा है वह स्पष्ट हैं। इन एयूएस मॉडल के साथ, एक उधारकर्ता को एक के रूप में स्कोर किया गया था accepटी या ए सावधान.

यह स्वीकार करें कि यदि सभी जानकारी सत्यापित की गई थी तो ग्राहक को फैनी और फ्रेडी को बिक्री के लिए अनुमोदित किया गया था। एक सावधानी के लिए 28/36 अनुपात के साथ अंडरराइटिंग के पुराने मानकों का उपयोग करके मैन्युअल रूप से अंडर लिखित ऋण की आवश्यकता होती है। एयूएस के आगमन के साथ, फैनी और फ्रेडी ने अपने मॉडल को अनुपात का विस्तार 33% पीटीआई और 40% डीटीआई तक बढ़ाने की अनुमति दी।

फैनी / फ्रेडी के लिए कुछ वर्षों तक नहीं लिया गया ताकि वे सांख्यिकीय जानकारी तक पहुंच के आधार पर अपने मॉडलों को ट्यून कर सकें कि क्रेडिट ब्यूरो एयूएस जानकारी के साथ क्रेडिट स्कोर जानकारी के संयोजन से डिफ़ॉल्ट रूप से प्राप्त हो रहे थे। बहुत जल्द हम 33/45 अनुपात, फिर 35/49 अनुपात के साथ, एयूएस का उपयोग करके उधारकर्ताओं को अंडरराइट करने में सक्षम थे।

देखें: यहां सब-प्राइम आता है

2000 के आरंभ तक, गैर-अनुरूप या जिसे हम "सब-प्राइम" उधारदाताओं ने बुलाया। अपने स्वयं के हाइब्रिड एयूएस मॉडल का उपयोग करना (जिसे डेस्कटॉप उत्प्रेरक, "डीओ" कहा जाता है) हमने देखा कि उद्योग पीटीआई अनुपात को अनदेखा करना शुरू कर देता है और डीटीआई अनुपात 55% तक बढ़ जाता है।

उप-प्रधान ऋणदाता उधारकर्ताओं को डीटीआई अनुपात के साथ 60-70% के रूप में उच्चतम स्वीकृति देंगे।

यह बहुत समय बाद नहीं था, मैं 2003 तक सोच रहा हूं, फैनी और फ्रेडी अपने एयूएस मॉडल में इतने भरोसेमंद थे कि उन्होंने "अनुपात छूट" की प्रक्रिया शुरू की। अगर उनके एयूएस मॉडल ने ग्राहक को स्वीकृति के रूप में बनाया है, तो आप पीटीआई और डीटीआई अनुपात को अनदेखा कर सकते हैं।

उनका दावा यह है कि एलपी और डीयू डिफ़ॉल्ट रूप से संभावना को निर्धारित करने के लिए अन्य कारकों के साथ ग्राहकों के अनुपात को ध्यान में रखते थे। तो आपके पास उच्च क्रेडिट और बड़ी इक्विटी वाले ग्राहक थे जिन्हें सिद्धांत में 100% डीटीआई के साथ अनुमोदित किया जा सकता था। इस प्रकार सभी "कोई आय नहीं - कोई संपत्ति नहीं" ऋण और "निर्दिष्ट आय" ऋण के लिए दरवाजा खोलना।

यहां बुलबुला आता है

2007 तक आवास बुलबुला रिसाव शुरू हुआ और भले ही हम अभी भी अनुपात छूट पर काम करते हैं, आप देख सकते हैं कि एयूएस मॉडल डीटीआई अनुपात पर कसने लगते हैं और शायद ही कभी 55% से अधिक स्वीकार्य होगा। 2008 में हम सभी को आवास बुलबुला फट, बाजार टैंक किया गया था, और जैसे ही बाजार हर महीने खराब हो जाता है, फैनी और फ्रेडी अपने एयूएस मॉडल को लगभग मासिक आधार पर अच्छी तरह से ट्यून कर रहे थे। बहुत कम क्रम में हमने देखा कि डीटीआई अनुपात घटकर 49% हो गया, फिर 45%।

आधुनिक दिवस के लिए ऋण अनुपात

आज, हमारे पास वास्तव में रहने के लिए कई अलग-अलग अनुपात हैं। मैन्युअल अंडरराइटिंग के लिए मानक 28% पीटीआई और पारंपरिक ऋण पर 36% डीटीआई और गोव ऋण के लिए 2 9% / 41% है।

संपादक का नोट: मुझे यह मजाकिया लगता है कि अनुपात ने मेरे सीएफपी® अध्ययन मार्गदर्शिकाओं में पाए गए मूल अनुपात का सहारा लिया है।

एयूएस अंडरराइटिंग के लिए, अगर हमें हमारी एयूएस प्रोफाइल पर स्वीकृति मिलती है तो पीटीआई अभी भी माफ कर दी गई है। उच्च क्रेडिट स्कोर के साथ उधारकर्ता के लिए और 20% या अधिक इक्विटी स्वीकार्य डीटीआई 49% जितना अधिक हो सकता है। समेकन पुनर्वित्त या नकद निकासी के लिए, अधिकतम अनुमत डीटीआई 45% है। 20% से कम इक्विटी वाले उधारकर्ताओं के लिए, जिनके लिए पीएमआई की आवश्यकता होती है, अधिकतम स्वीकार्य 42% है, लेकिन जिन मामलों में क्रेडिट स्कोर 740 से ऊपर है, पीएमआई कंपनी छूट दे सकती है और 45% तक की अनुमति दे सकती है।

यह आपको बंधक उद्योग में मेरा 25yr इतिहास देता है। यदि आप यह सब समझते हैं, तो कुछ बंधक कंपनियां हैं जो आपको किराए पर लेना चाहती हैं। मैंने पिछले 2 वर्षों में और अधिक बदलाव देखा है, फिर मैंने 2008 से पहले दशक में देखा है। कंप्यूटर के साथ अभी भी उधारकर्ताओं की संभावना पर आंकड़े इकट्ठा करने के साथ डिफ़ॉल्ट रूप से संभावना है, हम उद्योग को विकसित करना जारी रखेंगे।

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मैं पिछले साढ़े दशकों से बंधक उद्योग के अपने अनुभव को साझा करने के लिए जॉन का शुक्रिया अदा करना चाहता हूं। मुझे लगता है कि इससे सबसे बड़ा टेकवे सरल है: अपनी संपत्ति पर जियो। सिर्फ इसलिए कि आपको अधिक उधार लेने की अनुमति है, इसका मतलब यह नहीं है कि आपको चाहिए। यह वह जगह है जहां आम भावना को खेलना पड़ता है। एक बंधक भुगतान लेने से पहले अपने आंत पर भरोसा करें जो संभावित रूप से आपको मिटा सकता है।

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